עורכת דין, שמאית מקרקעין, נוטריון 

הסדר המס במכירת דירת מגורים מזכה בידי מוכר שהוא מרובה דירות

 

החל מיום 1.1.14 סעיף 49ב(1) בטל (זה הסעיף שאיפשר בתנאים מסוימים למוכר מרובה דירות למכור כל ארבע שנים דירה בפטור).

משמעות הביטול היא שהחל מיום המעבר מוכר הנמנה על אוכלוסיית מרובי הדירות יחוייב במס שבח בגין מכירת כל אחת ואחת מדירותיו עד אשר יהפוך לבעלים של דירה יחידה.

 

1. מכירה בין 1.1.14 – 31.12.17 (תקופת המעבר).

 

התנאים להחלת החישוב הלינארי החדש במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר:

א. מוכר (תא משפחתי) יוכל למכור בתקופת המעבר עד שתי דירות מגורים מזכות בחישוב הלינארי החדש.

ב. במכירה הראשונה בתקופת המעבר יכול למכור דירה בחישוב הלינארי החדש בין אם ימכור דירה אחת בתקופה הקובעת ובין אם ימכור שתי דירות.

 

במכירה השניה בתקופת המעבר, שבגינה מתבקש החישוב הלינארי החדש, על המוכר לעמוד בתנאי לפיו הוא לא מכר ב- 4 השנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס, לרבות פטור חלקי, למעט פטורים כמפורט בסעיף 49ב(1)(א)-(ד) כנוסחו טרם ביטולו בתיקון.

מספר הבהרות לעניין זה:

(1)מכירה בפטור לפי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) התשע"א-2011 מהווה מכירה בפטור ותקופת ה-4 שנים תימנה ממכירה זו.

(2)מכירה של דירה בלינאריות החדשה לא תחשב כמכירה בפטור לעניין ס' 49ב(1) הישן.

(3)מימוש זכות לקבלת זכות תהיה במועד הענקת הזכות לקבלת הזכות ולא במועד המימוש (לפי סעיף 49י1), לצורך בדיקת הזכאות לחישוב לינארי חדש.

 

ג. כשמדובר במכירה של דירה שהתקבלה אצל המוכר במתנה לפני יום המעבר על המוכר לעמוד בתקופת הצינון הקבועה בסעיף 49ו' הישן. עמידה בתנאי זה נדרשת הן במכירה הראשונה והן במכירה השניה.

 

ד. המכירה אינה לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק. בין אם המכירה בתמורה ובין ללא תמורה.

 

סייג במכירת דירות שהתקבלו בפטור לפי סעיף 62 (מתנה) בתקופה שבין 1.8.13 לבין 31.7.17.

 

נקבע כי מקבל המתנה יוכל למכור את דירת המתנה בחישוב לינארי חדש רק אם נותן המתנה לו היה מוכר בעצמו את הדירה באותו מועד היה עומד בתנאי הוראות המעבר.במקרה כזה, מקבל המתנה לא כפוף לתקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו' הישן הואיל ורואיםאת נותן המתנה כאילו הוא "המוכר" לעניין קביעת הזכאות של מקבל המתנה לחישוב לינארי חדש. סייג – האמור לא חל כאשר מדובר בדירה שנותן המתנה קיבל אותה בעצמו במתנה כך שתקופת הצינון תחול לגבי נותן המתנה.יובהר, חישוב המס הרגיל ייעשה בהתאם לנתונים של המוכר הרשום – מקבל המתנה.

 

2. מכירה לאחר תום תקופת המעבר

כל דירה שתימכר, ככל שהמוכר מרובה דירות, תקים חבות במס לפי חישוב לינארי חדש. אין מגבלה לעניין היקף המכירות אולם יובהר כי כתמיד פקיד השומה יכול לקבוע כי היקף המכירות ונסיבותיהן עולות לכדי עסקת אקראי או עסק ולחייב במס כהכנסה פירותית.