עורכת דין, שמאית מקרקעין, נוטריון 

הסדר המס במכירת דירת מגורים מזכה יחידה -

 

הפטור לפי סעיף 49ב(2) כנוסחו החדש חל על מכירות החל מיום 1.1.14.

בתקופת המעבר לא יחול פטור זה לגבי תא משפחתי שהיה מרובה דירות ביום המעבר והפך לבעל דירה יחידה בתקופת המעבר.

 

התנאים החדשים לקבלת הפטור:

א. מוכר תושב ישראל.תושב חוץ יהיה זכאי לפטור זה רק אם אין לו דירה אחרת במדינת התושבות.

ב. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור במועד המכירה.בוטל התנאי שהיה לפיו נדרש שגם ב- 4 שנים שקדמו למכירה המוכר לא היה בעלים של יותר מדירה אחת. כן, מוכר המחזיק מספר דירות ומוכר את כולן בו זמנית, אחת הדירות לפי בחירתו תחשב לדירה יחידה ובכפוף להוראות המעבר.

ג. המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים. תקופה זו נמנית מיום שהדירה הייתה לדירת מגורים לפי סעיף 1 לחוק, קרי מיום שבנייתה נסתיימה (לדוג' קבלת טופס 4) ולא מיום רכישתה. במקרה שהדירה הנמכרת מהווה דירה חליפית לדירה שנהרסה ונמכרה בפטור שהוא מהווה דחיית מס, כגון פינוי בינוי ותמ"א 38/2 יש לכלול במניין התקופות גם את תקופת החזקת הדירה הישנה שנהרסה.

במקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה יש לכלול במניין התקופות גם את התקופה שבה החזיק המוריש בדירה כדירת מגורים (רלבנטי כאשר אין זכאות לפטור 49ב(5) לחוק)

ד. המוכר לא מכר ב-18 החודשים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

ה. הפטור לפי סעיף 49ב(2) יחול החל מיום 1.1.14 גם על חלק בדירה שאינו עולה על 1/3 וגם על דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97, אלא אם הוחלה על הללו החזקה הקבועה בסעיף 49ג' בעת מכירת דירה אחרת בפטור ממס לפי פסקה זה (להלן: "הספיחים"). יחד עם זאת, ניתן למכור את הספיח בפטור ממס שלא לפי פטור זה (49ב(2)) או למכור לפי פטור זה אם הדירה העיקרית נמכרת קודם בחיוב או בפטור שלא לפי פטור זה (דוג' למסלול פטור אחר: פינוי בינוי, 49ה, 49ב(5)).

​

חזקת דירה יחידה

סעיף 49ג' המתוקן קובע כי יראו מוכר כבעלים של דירה יחידה, גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת:

א. דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בתקופה של 18 חודשים שקדמו למכירה.במקרה שנרכשה דירה על הנייר הרי שהיא לא נחשבת לדירה נוספת עד לסיום בנייתה. במקרה זה תקופת ה- 18 חודשים תמנה מיום סיום בנייתה של הדירה החליפית שנרכשה.

ב. דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997.

ג. חלק מדירה ששיעור החזקתו של המוכר בה לא עלה על 1/3. אין לצרף חלקי זכויות במספר דירות שונות שאינן באותו בניין לעניין זה.

ד. דירה שהתקבלה בירושה על ידי בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש ולפני פטירתו המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד.

 

על פי סעיף 49ד המתוקן יראו כדירת מגורים נוספת של המוכר גם דירה, בבעלותו של איגוד, העונה על התנאים הקבועים בסעיף, שחלקו של המוכר בה, באמצעות זכויותיו באיגוד, במישרין/בעקיפין עולה על 1/2 והיא לא הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.

 

זכאות לפטור לפי סעיף 49ב(2) בתקופת המעבר

נקבע כי בתקופת המעבר הזכאות לפטור לפי 49ב(2) לא תחול על מי שביום המעבר (1.1.14) היתה לו יותר מדירת מגורים אחת, כאשר לעניין מניין הדירות יחולו הוראות סעיף 49ג' לחוק כנוסחו החדש.

לדוגמא: מי שהחזיק בשתי דירות כאשר אחת מהן התקבלה בירושה והיוותה דירה יחידה בעזבון, יוכל למכור את הדירה האחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2) החדש.