עורכת דין, שמאית מקרקעין, נוטריון 

תמ"א 38 - מהי

 

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38)

תמ"א 38 הוכנה ע"י מינהל התכנון במשרד הפנים ואושרה ע"י הממשלה במאי 2005. התכנית קובעת מסגרת סטטוטורית המאפשרת מתן היתרי בנייה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ומעודדת את ביצוע החיזוק על ידי מתן זכויות בנייה לשם כיסוי לפחות של חלק מעלויות החיזוק. וזאת למבנים אשר הוצא להם היתר בנייה לפני 1.1.1980 ושעל פי ההערכה נבנו שלא על פי התקן לרעידות אדמה. חיזוק מבניםמטרתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים. התמ"א כוללת הוראות המפרטות את אופן בחינת חוזק המבנה ודרישה להגשת מסמכים שמבהירים את שיטת החיזוק המוצעת. התנאי להגשת הבקשה להיתר על פי תמ"א 38 הוא קבלת אישור בכתב ממהנדס, כי אכן יש צורך לחזק את המבנה בפני רעידות אדמה. אישור זה יינתן לאחר בדיקה הנדסית של עמידות המבנה בפועל. לאחר שיבחן את עמידות המבנה, המהנדס יקבע את הצורך בחיזוקו ויגיש דו"ח למהנדס הוועדה המקומית.תכנית חיזוק המבנה שמהווה חלק ממסמכי הבקשה להיתר, צריכה להבטיח את עמידות המבנה על כל תוספותיו, כך שהמבנה המחוזק יתאים לדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה.

סל תמריצים תכנוניים לעידוד חיזוק מבנים

תמ"א 38 כוללת מגוון תמריצים תכנוניים לעידוד חיזוק המבנים. מתוך סל הפתרונות אפשר לבחור בפתרון המתאים, בהתאם לתנאיו של כל מבנה.

 

אפשרויות החיזוק על פי התמ"א הן:

חיזוק מבנה ללא תוספות בנייה:  פתרון זה מתאים לחלק מהמבנים, שלא ניתן להוסיף אליהם בניה או שדייריהם לא מעוניינים בכך. על פי התמ"א ניתן לחרוג מקווי הבניין ומהגובה המותרים עפ"י התכנית החלה במקום לצורך תוספת אלמנטים מחזקים.

 

חיזוק מבנה תוך כדי תוספות בניה מסוגים שונים (בהתאם לשינוי 3 לתמ"א שאושר לאחרונה): כגון הרחבת דירות קיימות ותוספת מרחבים דירתיים מוגנים לדירות קיימות, סגירת קומת עמודים, תוספת מעליות, תוספת עד 2 קומות לצורך תוספת דירות חדשות לבניין, הקמת קומה חלקית על גג בניין, הקמת אגף חדש לבניין.

 

טיפול בבניינים עם קומה מפולשת (קומת עמודים) - בדרך כלל מבנה בעל קומה מפולשת הינו בעל סיכון גבוה יותר בעת התרחשות רעידת אדמה, בשל העובדה שהוא נשען על עמודים בלבד ולא על קירות מלאים. כדי להאיץ חיזוק בניינים אלו, תמ"א 38 מאפשרת לסגור קומה זו לצורך תוספת דירות חדשות או לצורך הרחבת דירת קיימות ואף לשימוש אחר.

 

שיפור רמת המיגון של המבנים שנעשה בהם חיזוק - תמ"א 38 מאפשרת לשפר גם את רמת מיגון המבנים, באמצעות תוספת ממ"דים לדירות הקיימות במבנה וכו'. כדי להבטיח את הטיפול היעיל בבקשה להיתר, מומלץ להקדים ולפנות למהנדסי פיקוד העורף בשלב מוקדם של הטיפול בבקשה להיתר. זאת מכיוון שלהנחיות פקע"ר, יכולות להיות השלכות מהותיות לבקשה להיתר.

 

בתמ"א מפורטת המעטפת המקסימאלית של זכויות הבנייה כתמריץ לחיזוק, אשר כוללת אפשרויות לתוספת יחידות דיור חדשות והרחבת יחידות דירות קיימות בבניין. על מבקשי הבקשה להיתר לבחור פתרון שמתאים לבניין, בהתייחס לכל מאפייניו של המבנה, לאופי סביבתו, תוך התאמתו לפתרון הנדסי לחיזוק הבניין.

 

הריסת מבנה ובנייתו מחדש

התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התמ"א. במקרה כזה התמ"א מאפשרת חריגה מקווי בניין, שילוב זכויות בניה מכוח תכניות שחלות במקום וטרם מומשו וזכויות מכוח התמ"א ובניית חנייה תת-קרקעית. כל זאת במטרה לעודד הריסה שהינה האפשרות המיטבית לחיזוק המבנה מבחינה הנדסית.  מתן זכויות במגרש אחר לצורך חיזוק מבנה שזקוק לחיזוק – קיימים מקרים בהם לא ניתן לחזק מבנה תוך כדי תוספות בניה, כתוצאה ממגבלות שונות (דוגמת מגבלות בניה לגובה בגין בטיחות טיסה). לצורך מציאת פתרון למבנים אלו, התמ"א מאפשרת חיזוק מבנים ללא תוספת קומות בתמורה לתוספת זכויות בניה במגרש אחר בתחום אותה הרשות המקומית. המנגנון כרוך בעריכת תכנית אשר תלווה בחו"ד כלכלית.

 

פתרון הנדסי לחיזוק מבנה

ההיבט ההנדסי הינו ההיבט המרכזי בפרויקטים לפי תמ"א 38. התמ"א כוללת הנחיות בעניין אופן בחינת הצורך בחיזוק, בעניין אופן עריכת מסמכים הנדסיים ובדיקתם בועדה המקומית. חשוב להבין שלא תמיד ניתן לאפשר בניית כל תוספות הבניה האפשריות לפי התמ"א, תוך כדי חיזוק באמצעים סבירים מבחינה הנדסית, כלכלית ופרקטית. על עורך הבקשה להיתר להציע פתרון טיפול במבנה אשר יבטיח את עמידתו - על תוספותיו - בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה.

 תכניות מקומיות לפי סעיף 23 בתמ"א 38

תמ"א 38 קובעת מנגנון כלל ארצי לעידוד חיזוק מבנים. עם זאת קיימת חשיבות לשמור על איזון בין צורכי החיזוק לבין שיקולים תכנוניים רחבים ולא לפגוע ברקומות אורבאניות. על כן נקבע בהוראות התמ"א כי ניתן להכין מכוחה תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו. זאת על מנת להתאים את הוראות התמ"א לתנאים הייחודיים בכל יישוב, לקבוע בהן תוספת זכויות בנייה בהיקפים המותאמים לכושר הנשיאה המקומי, לשיקולים אדריכליים, נופיים ואחרים ולכדאיות הכלכלית של ביצוע החיזוק. תכנית מסוג זה אושרה במספר ערים בארץ.

 

משרד הפנים פועל לעידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה באמצעות הכלים שעומדים לרשותו – הכלים התכנוניים. במסגרת זו קודמה ואושרה תמ"א 38. נושא ההערכות לרעידות אדמה, לרבות חיזוק מבנים, מטופל באופן כוללני על ידי ועדת ההיגוי לטיפול בהערכות לרעידות אדמה, בראשות משרד ראש הממשלה. משרד הפנים היה ער מלכתחילה לכך שתרומתה של תמ"א 38 כשלעצמה תהיה מוגבלת לאזורים בהם ערכיות הקרקע גבוהה, ושתמריץ זכויות הבניה איננו אפקטיבי באזורים בהם ערכי קרקע נמוכים וביחס למבני ציבור. על כן התכנית הוגשה לאישור הממשלה ביחד עם המלצות נלוות ביחס לנושאים שלא ניתן לטפל בהם במסגרת חוק התכנון והבנייה (כגון הקלות במיסוי, תקצוב ועוד).  נושאים אלה נדונו והומלצו לממשלה על ידי ועדת מנכ"לים, בראשות המשרד לתשתיות לאומיות. חלק מהנושאים אושרו על ידי הממשלה.

החלטת הממשלה על אישור תמ"א 38 > החלטת הממשלה מספר רעד/ 1 >  המלצות ועדת המנכ"לים >  החלטת הממשלה מיום 14.12.08 >